Земельный участок как правовая дефиниция: текущие состояние и перспективы

JOURNAL: « SCIENTIFIC NOTES OF V.I. VERNADSKY CRIMEAN FEDERAL UNIVERSITY. JURIDICAL SCIENCE»,

SECTION:

Publication text (PDF)

Симонян К. Р.

Ученые записки Крымского федерального университета имени В. И. Вернадского Юридические науки. – 2022. – Т. 8 (74). № 4. – С. 267-273.

УДК 347

ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК КАК ПРАВОВАЯ ДЕФИНИЦИЯ: ТЕКУЩИЕ СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ

Симоян К. Р.

Кубанский государственный университет

Перманентно увеличивающиеся в судах количество материально-правовых споров, связанных с земельными участками способствует возрастанию потребности в уяснении правовой природы дефини-ции «земельный участок», ее существенных характеристик. Вдобавок, важность четкого понимания дефиниции «земельный участок» связана с ее межотраслевым характером, затрагивающим вопросы регулирования в области гражданского, земельного и градостроительного права и законодательства.

  • данной связи целью исследования выступает рассмотрение и анализ категории «земельный уча-сток» в срезе их доктринального и правоприменительного совершенствования.

Методологической основой выступают как традиционные диалектические методы, так и методы частнонаучные – формально-юридический, сравнительно-правовой.

По итогам проведенного исследования делаются следующие выводы: во-первых, фундаменталь-ным базисом доктринальной и легальной дефиниции «земельный участок» необходимо установить своего рода объективную действительность, отразив в рамках формально-юридической плоскости те характерные черты и признаки данной категории, которые имеют краеугольное значение для правово-го регулирования; во-вторых, дальнейшие развитие конструкции земельного участка возможно по-средством применения концепции единого объекта недвижимости, которая гармонично формирует как связь земельного участка и построек на нем, так и использована для создания правовых режимов в области поэтажной собственности.

Keywords: land, real estate, land, objects of land rights, use of land, civil law, land law, real estate, urban planning law, land legal relations.

  • правовой доктрине давно закрепился постулат о том, что категория «земель-

ный участок» имеет системообразующие значение для отрасли земельного права и регулирования отношений, складывающихся в рамках него [1]. При этом до сей по-ры в рамках российской правовой мысли отсутствует консолидированная позиция относительно земельного участка как объекта земельных правоотношений, выра-зивших его суть, характерные черты, признаки и свойства [2].

Отчасти сложившаяся доктринальная и законодательная диспозиция сформиро-валась в связи с отсутствием системного подхода у законодателя к выработке курса по регулированию данного вопроса и совершенствованию нормативной базы.

  • данной связи становится вопрос о реализации прогностической функции в сре-зе научного познания, так как отсутствие четких контуров касаемо понимания зе-мельного участка как объекта правового регулирования препятствует предвидению процессов развития соответствующих юридических феноменов [3].

Любопытно, что неоднородность в выработке единого понятия свойственна не только отечественной науке и практике, но и законодательству зарубежных стран. Так, например, в Португалии одновременно существуют несколько определений категории «земельный участок» (predio). В частности, ст. 204(1)(а) ГК Португалии выделяет сельские и городские земельные участки (predios rusticos e urbanos) как недвижимые вещи (coisas imoveis) [4].

  • свою очередь положения Директивы о земельном кадастре определяют поня-тие «земельный участок» (predio) как «ограниченную часть земной поверхности,

267

Симонян К. Р.

которая является юридически самостоятельной и включает в себя воду, посадки, здания, строения любого типа, которые расположены на ней или иным образом прикреплены к ней неразрывным образом, а также самостоятельные объекты, объ-единенные режимом кондоминиума» [5].

И, наконец, ст. 2 Кодекса налогообложения недвижимости гласит, что «земель-ный участок обозначает любую часть земной поверхности, включая воды, насажде-ния, здания и сооружения любого типа, тесно связанные с землей и входящие в со-став имущества физического или юридического лица, которая в обычных условиях имеет экономическую ценность, а также воды, насаждения, здания и сооружения, которые хотя и расположены на земной поверхности, являясь ее частью, но при этом имеют самостоятельную экономическую ценность» [6; 7].

    • науке земельного права неоднократно предпринимались попытки разграничить содержание таких близких по значению дефиниций, как «земельный участок», «земля», «почва», «угодье», что связано с их недостаточной нормативно-правовой урегулированностью [8].

Согласно п. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ земельный участок является недви-жимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет ха-рактеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи. Заметим, что в исходной редакции ЗК РФ содержалась следующая формули-ровка: земельным участком как объектом земельных отношений является часть по-верхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удо-стоверены в установленном порядке. Таким образом, в действующей редакции Ко-декса признание почвенного слоя как одно из характерных признаков земельного участка было упразднено.

Далее, в ЗК РФ появилась глава I.1 «Земельные участки», а в ст. 11.1 Кодекса зе-мельный участок был определен как часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Таким образом, начиная с 2008 г. земельный участок стал исключительно плоскостным понятием, имеющим одно измерение — площадь (с точки зрения тригонометрии – два измерения).

Что касается определения границ земельного участка, то законодатель выбрал совершенно разумное решение: поскольку ЗК РФ регулирует отношения, связанные

  • первую очередь с переходом прав на земельные участки от публичного субъекта к частному лицу, а все, что касается процедуры формирования земельного участка, отнесено к сфере регулирования Закона о государственном кадастре недвижимости, то применительно к способу индивидуализации земельного участка, определению его границ ЗК РФ ввел отсылочную норму к этому Закону.

Как отмечает К. фон Бар земельный участок является нормативной вещью, кото-рая в большинстве правопорядков может выступать и объектом права собственно-сти, и объектом иных имущественных прав. Обязательственные притязания или права участия в юридических лицах объектом права собственности быть не могут, хотя и выступают в качестве имущества [7]. Стоит заметить, что суть нормативных вещей, напротив, в том, что они не существуют сами по себе; они обязаны своим существованием концепции вещных прав, их породило юридическое воображение, воплотившееся в юридических нормах. Примерами таких нормативных вещей яв-ляются не только обязательственные притязания или права участия в юридических лицах, но и земельный участок [7].

268

Симонян К. Р.

По мнению Е.А. Конюха, в ЗК РФ обязательно должно быть дано понятие не только земельного участка, но и земли, для того, чтобы имелась возможность одно-значного толкования и единообразного применения норм земельного и гражданско-го права, а также исключения возможных спорных ситуаций при определении объ-екта земельного правонарушения и в то же время фактического объекта граждан-ского правонарушения (имущественного блага).

На основании вышеуказанных факторов автором выводится понятие земли как естественно возникшего компонента природной среды, поверхностного (в том числе почвенного) слоя суши, расположенного над недрами, характеризующегося особым органоминеральным составом, строением, границами в пространстве и выполняю-щего необходимые для обеспечения жизнедеятельности человека и окружающей среды функции [9].

Земельное законодательство предполагает деление земель в зависимости от це-левого назначения на категории (п. 1 ст. 7 ЗК РФ). По данному основанию предо-ставляемые в собственность граждан земельные участки можно классифицировать на две основные группы:

  1. относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения;
  2. относящиеся к землям населенных пунктов.

Важно отметить, что предоставление гражданам земельных участков на землях других категорий не представляется возможным, так как противоречит земельному законодательству РФ.

Категоризация земельного фонда необходима в прикладном аспекте, так как от-несение того или иного земельного участка к определенному виду земель является базисом для установления задач его применения и вида использования.

При этом стоит говорить о вариативности земельных участков по критерию це-лей их использования. Так, исследование нормативной базы по указанному вопросу дали возможность ученым-правоведам провести классификацию видов земельных участков, предоставляемых гражданам по критерию их использования. В частности,

  • ним относятся:
    • связанные с ведением сельского хозяйства;
    • связанные с садоводством и огородничеством;
    • связанные с осуществлением строительной деятельности;
    • связанные с предпринимательской деятельностью.

Заметим, что в ряде случаев возможны трансформации целевого характера ис-пользования земельных участков, предпосылкой чему зачастую может служить по-требность в изменение рода деятельности. Так, например, земельный участок пла-нируется под использование в рамках предпринимательской деятельности, однако имеется разрешение только строительства жилья. В данном случае лицу, выступа-ющему в качестве правообладателя, необходимо будет совершить комплекс дей-ствий, направленных на изменения разрешения на использование земли.

Однако необходимо упомянуть об одном нюансе: изменение разрешения исполь-зования оставляет возможность применять земельный участок для другого целевого назначения в рамках нового вида разрешения использования, что, в свою очередь, не представляется возможным при переводе земельного участка в другую катего-рию.

269

Симонян К. Р.

    • соответствии с ч. 1 ст. 37 ГрК РФ предусмотрены следующие формы разре-шенного использования:

− основные виды разрешенного использования; − условно разрешенные виды использования;

− вспомогательные виды разрешенного использования.

На основании положений ч. 4 ст. 37 ГрК РФ правообладатели земельных участ-ков могут выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использова-ния земельных участков лично, при этом без необходимости согласовывать данные действия и получать какие-либо разрешения.

    • правовой доктрине наличествует позиция о необходимости отмены категори-рования земель. Данный подход аргументируется тождеством данного правового института с территориальным зонированием. Вдобавок, данное нововведение по-служит упорядочиванию правовых институтов и поспособствует уменьшению кор-рупциогенных факторов в области земельных правоотношений [10].

Как отмечает Р.С. Бевзенко, отечественная правоприменительная практика на се-годняшний день вполне безболезненно воспроизводит концепцию единого объекта

  • соединении земельного участка и расположенного на нем (и под ним) сооруже-ний; частично восприняла эту концепцию в контексте соединения земельного участка и зданий на нем. И несмотря на то, что de jure ГК РФ в настоящее время не ограничивает применение концепции единого объекта недвижности для её реализа-ции отсутствует нормативная база. В данной связи норму ст. 133.1 ГК РФ можно в определённой части считать в качестве первичной попытки регламентации рассмат-риваемого правового конструкта[11].

Можно солидаризироваться с позицией исследователей касаемо того, что модель единого объекта оптимально синхронизируется с концепцией земельного участка как трехмерного контура: внутренняя составляющая данного контура выступает как один из его элементов. Вполне допустимо, что в обозримой перспективе взамен де-финиций «недвижимая вещь», «земельный участок» и иных вещное право перейдет на оперирование зарегистрированными объемами пространства как объектами вещ-ных прав [11].

Концепция единого объекта недвижимости не только позволяет удачно описать сочетание земельного участка и построек на нем, но и вполне может быть примене-на для создания удобных правовых режимов в сфере поэтажной собственности. Для этого достаточно представить, что право собственности на земельный участок, за-строенный зданием, разделенным на помещения, разбито на количество долей, со-ответствующих количеству помещений, и каждая доля предоставляет ее обладателю эксклюзивное право на использование соответствующего помещения. Нормативные же вещи, напротив, не существуют сами по себе; они обязаны своим существовани-ем концепции вещных прав, их породило юридическое воображение, воплотившее-ся в юридических нормах. Примерами таких нормативных вещей являются не толь-ко обязательственные притязания или права участия в юридических лицах, но и зе-мельный участок.

Итак, на сегодняшний день полноценными объектами гражданских прав при-знаются, во-первых, земельные участки, права на которые зарегистрированы и ко-торые прошли государственный кадастровый учет с процедурой межевания; во-

270

Симонян К. Р.

вторых, земельные участки, права на которые зарегистрированы в упрощенном по-рядке, т.е. с кадастровым учетом без межевания; и в-третьих, земельные участки, права на которые зарегистрированы вообще без кадастрового учета.

Последних на земельном рынке огромное количество, и уточнение их границ проводится исключительно в добровольном порядке [12].

Отраслевые особенности отношений по использованию земельных участков, а также специфика их правового регулирования не позволяет в полной мере приме-нить к земельному участку как объекту использования гражданско-правовое поня-тие «недвижимая вещь».

Устанавливая предел пользования земельным участков, государство обязывает к осуществлению разрешенного вида деятельности, руководствуясь принципами пла-нирования и обязательного использования земельных участков, что существенно ограничивает свободу правообладателей земельных участков в осуществлении при-надлежащих им прав [2].

На сегодняшний день все меньше предпосылок принятия земельного участка как вещи. Земельный участок – это объект природы и природный ресурс. Вполне резон-но, что ядром нормативно-правовой регламентации земель должны выступать при-родно-экономические, экологические свойства земельного участка [12].

Вдобавок, законодатель уточнил еще один признак земельного участка, а именно характеристики, позволяющие определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, в которые, конечно же, входят и границы земельного участка. По мнению С.Ю. Стародумовой, к таким характеристикам следует отнести природ-ные, антропогенные и фактические (физические характеристики) [13].

Кроме вышеназванных, к базовым характеристикам следует также отнести при-родно-антропогенные, т.е. наличие на земельном участке природных объектов, из-мененных в результате хозяйственной и иной деятельности, или объектов, создан-ных человеком, обладающих свойствами природных объектов и имеющих рекреа-ционное и защитное значение.

  • целом, сводя воедино имеющиеся в юридической науке и законодательстве по-зиции касаемо категории «земельный участок» и её составных элементов, можно их свести к следующим признакам, наиболее полно отражающим суть данной дефини-ции.

Во-первых, земельный участок – это часть суши в отличие от водного простран-ства.

Во-вторых, в содержание этого понятия нужно включить почвы – природный объект, органически связанный с землей (сушей).

В-третьих, без почвы немыслимо представить себе леса, древесно-кустарниковую растительность, многолетние насаждения и иную растительность.

В-четвертых, нужно указать признак, связанный с признанием земельного участ-ка как недвижимости. В качестве такового нужно указать на возможность призна-ния земельного участка объектом права собственности и иных прав на землю [1].

По итогам проведенного исследования делаются следующие выводы: во-первых, фундаментальным базисом доктринальной и легальной дефиниции «земельный уча-сток» необходимо установить своего рода объективную действительность, отразив в рамках формально-юридической плоскости те характерные черты и признаки дан-ной категории, которые имеют краеугольное значение для правового регулирова-

271

Симонян К. Р.

ния; во-вторых, дальнейшие развитие конструкции земельного участка возможно посредством применения концепции единого объекта недвижимости, которая гар-монично формирует как связь земельного участка и построек на нем, так и исполь-зована для создания правовых режимов в области поэтажной собственности.

Список литературы:

  1. Крассов О.И. Земельный участок — основа понятийного аппарата земельного права // Экологическое право. 2011. № 4. С. 4-12.
  2. Эйриян Г.Н. Земельный участок как объект использования // Вестник Пермского университета. Юридические науки. 2019. № 3. С. 540-563.
  3. Черданцев А.Ф. Понятие и функции юридической науки // Методология советского правоведения / УрГУ. Сверд-ловск, 1978. Вып. 70. С. 3-22.
  4. Código Civil Português – Режим доступа: https://www.igac.gov.pt/documents/20178/358682/C%C3%B3digo+Civil.pdf/2e6b36d8-876b-433c-88c1-5b066aa93991
  5. Regulamento do Cadastro Predial – Режим доступа: http://bdjur.almedina.net/citem.php?field=node_id&value=1267223
  6. Codigo do Imposto Municipal sobre Imoveis – Режим доступа: https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/cimi/Pages/codigo-do-imi-indice.aspx
  7. Бар фон К. Для чего нужно понятие земельного участка (Grundstuck) и что это такое? О сложностях установления содержания понятия «вещь» в европейском вещном праве // Вестник гражданского права. 2018. № 5. С. 113-138.
  8. Тоточенко Д.А. Понятие «земельный участок» и его соотношение со схожими терминами // Журнал российского права. 2016. № 11. С. 152-159.
  9. Конюх Е.А. Возмещение вреда, причиненного земельными правонарушениями: гражданско-правовой аспект: Дис. … канд. юрид. наук. Омск, 2003. 182 с.
  10. Баразгова Р.С. Основания деления земельного фонда России на категории: вопросы теории и практики // Тен-денции развития частного права в условиях рыночной экономики: сб. науч. тр. Саратов, 2009. С. 12-15.
  11. Бевзенко Р.С. Земельный участок с постройками на нем // Вестник гражданского права. 2017. № 2. С. 84-114.
  12. Крассов О.И. Земельный участок как объект природы и природный ресурс // Экологическое право. 2013. № 6. С. 8-16.
  13. Стародумова С.Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве // Юридический мир. 2015. № 5. С. 42-45.

Simonyan Kristina R. Land Plot as a Legal Definition: Status and Prospects // Scientific notes of V.

I. Vernadsky crimean federal university. Juridical science. – 2022. – Т. 8 (74). № 4. – Р. 267-273.

The permanently increasing number of substantive disputes in courts related to land plots contributes to an increase in the need to clarify the legal nature of the definition of «land plot», its essential characteristics. In addition, the importance of a clear understanding of the definition of «land» is associated with its cross-sectoral nature, affecting the issues of regulation in the field of civil, land and town planning law and legisla-tion.

In this regard, the purpose of the study is to review and analyze the category «land» in the context of their doctrinal and law enforcement improvement.

The methodological basis is both traditional dialectical methods and private scientific methods — formal le-gal, comparative legal.

Based on the results of the study, the following conclusions are drawn: firstly, the fundamental basis of the doctrinal and legal definition of «land» is to establish a kind of objective reality, reflecting within the formal legal plane those characteristic features and signs of this category that are of fundamental importance for the legal regulation; secondly, further development of the construction of the land plot is possible through the application of the concept of a single real estate object, which harmoniously forms both the connection be-tween the land plot and the buildings on it, and is used to create legal regimes in the field of floor property.

Ключевые слова: земельный участок, недвижимое имущество, земля, объекты земельных прав, использование земельных участков, гражданское право, земельное право, недвижимость, градострои-тельное право, земельные правоотношения.

Spisok literature:

  1. Krassov O.I. Land plot — the basis of the conceptual apparatus of land law // Ecological law. 2011. № 4. P. 4-12.
  2. Eiriyan G.N. Land plot as an object of use // Bulletin of the Perm University. Legal Sciences. 2019. № 3. P. 540-563.
  3. Cherdantsev A.F. The concept and functions of legal science // Methodology of Soviet jurisprudence / Ural State Uni-versity. Sverdlovsk, 1978. Issue. 70. P. 3-22.
  4. Código Civil Português – Режим доступа: https://www.igac.gov.pt/documents/20178/358682/C%C3%B3digo+Civil.pdf/2e6b36d8-876b-433c-88c1-5b066aa93991

272

Симонян К. Р.

5. Regulamento do Cadastro Predial Режим доступа:
http://bdjur.almedina.net/citem.php?field=node_id&value=1267223
6. Codigo do Imposto Municipal sobre Imoveis Режим доступа:

https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/cimi/Pages/codigo-do-imi-indice.aspx

  1. Bar von K. What is the concept of a land plot (Grundstuck) for and what is it? On the Difficulties of Establishing the Content of the Concept «Thing» in European Property Law // Bulletin of Civil Law. 2018. № 5. P. 113-138.
  2. Totochenko D.A. The concept of «land» and its relationship with similar terms // Journal of Russian law. 2016. № 11. P. 152-159.
  3. Konyukh E.A. Compensation for damage caused by land offenses: civil law aspect: Dis. … cand. legal Sciences. Omsk, 2003. 182 p.
  4. Barazgova R.S. Grounds for dividing the land fund of Russia into categories: questions of theory and practice // Trends in the development of private law in a market economy: Sat. scientific tr. Saratov, 2009. P. 12-15.
  5. Bevzenko R.S. Land plot with buildings on it // Bulletin of Civil Law. 2017. № 2. P. 84-114.
  6. Krassov O.I. Land plot as an object of nature and a natural resource // Ecological Law. 2013. № 6. P. 8-16.
  7. Starodumova S.Yu. The concept of real estate in civil law // Legal world. 2015. № 5. P. 42-45.

.

273