THE ISSUE OF SEIZURE OF LAND PLOTS FOR STATE AND MUNICIPAL NEEDS IN THE REPUBLIC OF CRIMEA AND THE CITY OF SEVASTOPOL
ОСОБЕННОСТИ ИЗЪЯТИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД В РЕСПУБЛИКЕ КРЫМ И ГОРОДЕ СЕВАСТОПОЛЕ
JOURNAL: « SCIENTIFIC NOTES OF V.I. VERNADSKY CRIMEAN FEDERAL UNIVERSITY. JURIDICAL SCIENCE»,
SECTION PRIVATE LAW (CIVILITY) SCIENCES
UDK: 347.9
AUTHOR AND PUBLICATION INFORMATION
AUTHORS:
Putrenko A. N. Vanzha Р. A., Law Institute of Sevastopol State University
TYPE: Article
PAGES: from 253 to 259
STATUS: Published
LANGUAGE: Russian
KEYWORDS: property, land plot, seizure, state and municipal needs, legal regulation, alienation.
ABSTRACT (ENGLISH):
This article contains an analysis of the problems of legal regulation of the procedure for the seizure of land plots for state and municipal needs. The fundamentals of legal regulation of seizure of land plots are analyzed. Special attention is paid to the identification of current legal problems and gaps in legislation related to the seizure of land plots for state and municipal needs. The importance of determining state and municipal needs in the seizure of land plots is highlighted. On the basis of legislation, judicial practice and scientific literature, the authors have attempted to define state and municipal needs, which currently has no legal consolidation. The interrelation of the grounds for the seizure of land plots for state and municipal needs with the subjects of jurisdiction of the Russian Federation, subjects of the Russian Federation and municipalities is determined. Judicial practice related to the seizure of land plots in the Republic of Crimea and the city of Sevastopol is being considered.
В последние годы всё большую актуальность приобретают вопросы, касающиеся изъятия земельных участков для публичных нужд. Данное явление объясняется тем, что при строительстве крупных объектов как государственного, так и муниципального уровня, возникает необходимость изъятия земель у собственников.
Считаем, что проблематика изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд в Республике Крым и городе Севастополе стала особо актуальной в связи с началом строительства трассы «Таврида», был затронут имущественный интерес многих собственников земельных участков.
В общей сумме, для строительства трассы «Таврида», было изъято около 2000 земельных участков, большая часть земель изъята путем составления соглашения об изъятии.
На современном этапе сохраняется необходимость изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд, например, 18 августа 2020 г. было принято Распоряжение Совета Министров Республики Крым Об изъятии земельных участков и объектов недвижимого имущества для государственных нужд в целях реконструкции набережной в пгт Коктебель, г. Феодосия. Всего изымается 53 земельных участка и объекта недвижимости [1].
На основании Распоряжения Совета министров Республики Крым от 24 июня 2021 г. № 786-р, был изъят земельный участок и расположенный на нем объект недвижимого имущества в целях строительства дороги микрорайона Фонтаны – Новониколаевский в городе Симферополе [2].
Полагается, что правовое регулирование порядка изъятия земельных участков основывается на положениях Гражданского (далее – ГК РФ) и Земельного кодексов Российской Федерации (далее – ЗК РФ). В данном случае ГК выступает основной нормой, а ЗК – специальной.
Однако, на наш взгляд, в нормативно-правовом регулировании содержится ряд значительных пробелов.
Например, перечень оснований для отчуждения земельных участков, указанный в статье 49 ЗК РФ, не является исчерпывающим [3].
В конце 2014 г. были внесены изменения в ЗК РФ, благодаря которым было реформировано текущее законодательство в сфере изъятия земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимости для государственных и муниципальных нужд [4].
Полагается, что несоблюдение какого-либо одного из правил или требование процедуры изъятия земельного участка для публичных нужд может считаться веским основанием, при отказе органу власти, уполномоченному для реализации права на изъятие земель. Возникшие споры должны рассматриваться в судебном порядке. В этом случае особо актуален вопрос эффективной защиты прав собственников земельного участка или иных лиц.
Исходя из положений ГК РФ, а именно ст. 280, при изъятии земельного участка, за собственником сохраняется право владения, пользования и распоряжения земельным участком до дня прекращения права собственности, определенного договором или решением суда [5].
Проанализировав содержание статьи 281 ГК РФ, можно прийти к выводу, что правообладателю земельного участка, при его изъятии полагается компенсация, однако, данная сумма не всегда соответствует реальной рыночной стоимости изымаемого имущества, что является предметом судебных разбирательств [5].
Так, ГКУ РК «Служба автомобильных дорог Республики Крым» обратилось в суд с иском к Мигун Е.А. о принудительном изъятии для государственных нужд объектов недвижимого имущества: земельного участка площадью 2300кв.м., жилого дома площадью 96,8 кв. м., нежилого здания (сарай) площадью 27,9 кв.м., нежилого здания (сарай) площадью 39,4 кв.м., нежилого здания (сарай) площадью 53 кв.м., с перечислением на банковский счет или депозитный счет нотариуса суммы возмещения за изымаемое имущество в размере 4.262.499 руб.
Однако, по делу была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза. Согласно заключения комиссии экспертов, рыночная стоимость изымаемых объектов недвижимого имущества составила 4.501.620 руб. [6].
На практике известны случаи, когда публичные органы власти нарушали установленный порядок изъятия земельных участков, что послужило основанием обращения в суд.
Так, Лазуренко Р.Г. обратился с исковыми требованиями к Государственному казенному учреждению Республики Крым «Служба автомобильных дорог Республики Крым» о взыскании стоимости изъятых земельных участков сумме <данные изъяты>., а также <данные изъяты>. убытков и упущенной выгоды.
Лазуренко Р.Г. на основании Государственного акта о праве собственности на земельный участок является собственником участка земли размером в 2,5152 га.
На указанных землях сельскохозяйственного назначения высажен яблоневый сад.
В конце ДД.ММ.ГГГГ в ночное время суток ответчик без предварительного предупреждения и без согласия истца завел землеройную технику, выкорчевал плодовые деревья, перепахал участок, чем нанес имущественный материальный ущерб [7].
Позиция ВС РФ по данному вопросу следующая: нарушение процедуры изъятия земельного участка не означает, что оно не произведено [8].
Отсутствие решения об изъятии земельного участка (его части) или несоблюдение процедуры изъятия участка для государственных или муниципальных нужд само по себе не лишает его правообладателя права на возмещение убытков, причиненных фактическим лишением имущества [9].
Важно отметить, что пока собственник земельного участка будет реализовывать права по защите своих законных интересов, как правило, проходит определенный, достаточно длительный промежуток времени, в течение которого необходимо выполнять обязанность по оплате уже не принадлежащих ему земель. Собственник несет материальные потери, что является прямым нарушением его прав, но суд, как правило, удовлетворяет интересы публичных органов, считая их интересы первоочередными [10].
При фактическом изъятии земель публичными органами власти возникает опасение, что без заключения соглашения об изъятии земельного участка между уполномоченным органом власти и собственником, этот участок не сможет перейти в публичную собственность.
Но у публичного органа власти, по нашему мнению, имеется веское основание отказаться заключить соглашение на добровольной основе, руководствуясь тем, что он, как собственник, не сможет реализовать восстановление фактического владения и пользования земельным участком в первоначальном виде, а также возникает препятствие в получении полноценной компенсации, возникающей при имущественной потере, иными словами снижается выкупная стоимость земельного участка, что ущемляет права и законные интересы собственника.
По мнению Е.Ю. Гаврилиной и Е.В. Бородкиной, отношения, возникающие в связи с изъятием, не следует рассматривать как отношения равных субъектов из-за присутствия властных полномочий при принятии решения [11].
Поскольку в законодательстве, регулирующем вопрос отчуждения земельных участков, отсутствует понятие государственных и муниципальных нужд, большое значение для правоприменительной практики имеет позиция Верховного Суда Российской Федерации (далее – ВС РФ) [12]. ВС РФ было предложено под государственными или муниципальными нуждами, в целях которых производится изъятие земельных участков, рассматривать существующие у публично-правовых субъектов потребности, реализация которых имеет целью удовлетворение общественных интересов, однако же реализация данных целей представляется невозможной без проведения процедуры изъятия земельных участков, находящихся в частной собственности. Указанные положения дают возможность утверждать, что изъятие земельных участков невозможно при наличии целей, которые только косвенно направлены на достижение общественных интересов и которые преимущественно направлены на получение выгоды не публично-правовыми субъектами, а частными лицами, т.е. изъятие может быть произведено лишь в исключительных случаях, когда достижение интересов общества невозможно без вмешательства в частные интересы [8].
Считаем, что внесение в ГК и ЗК РФ понятия «государственные и муниципальные нужды» устранит правовой пробел, а также прекратит дискуссию между учеными-теоретиками по данному вопросу.
Под государственными и муниципальными нуждами предлагаем понимать урегулированные правовыми нормами, финансируемые из соответствующего бюджета различные потребности (в товарах, работах, услугах), которые необходимы для реализации государством, муниципальным образованием своих функций.
Процедуре изъятия земельных участков для обозначенных выше нужд посвящена отдельная глава в Земельном кодексе РФ [13]. Это лишний раз подтверждает актуальность рассматриваемого вопроса.
Однако Федеральный закон от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ [14] уже не содержит подобных норм, что, по нашему мнению, является пробелом действующего законодательства и негативно сказывается на его реализации.
В субъекте РФ – городе федерального значения Севастополе изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд для размещения объектов регионального и местного значения осуществляется уполномоченным исполнительным органом государственной власти, реализующим государственную политику в сфере имущественных и земельных отношений – Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – Департамент) [15, ч. 2 ст. 3.1].
На практике не всегда возможно разрешение споров, связанных с изъятием земельных участков во внесудебном порядке.
Так, в результате недостижения сторонами (Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и дачно-строительным кооперативом «Скиф») мирового соглашения, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился в Балаклавский районный суд города Севастополя с исковым заявление, в котором просит признать недействительным государственный акт на право собственности на земельный общей площадью 800 кв.м, ранее присвоенный кадастровый номер земельного участка № (указан) признать отсутствующим право собственности ответчика на спорный земельный участок, истребовать его из незаконного владения ответчика в собственность города федерального значения Севастополя, а также исключить из Государственного кадастра недвижимости сведения о границах данного земельного участка.
Иск мотивирован тем, что на основании распоряжения Севастопольской городской государственной администрации «О передаче в собственность гражданам-членам обслуживающего кооператива Дачно-строительный кооператив «Скиф» земельных участков для индивидуального дачного строительства, ответчику в собственность был передан вышеуказанный земельный участок и внесены сведения в государственный кадастр недвижимости как о ранее учтенных объектах недвижимости. Между тем, согласно сведениям из Государственного казенного учреждения «Архив города Севастополя», Севастопольской городской государственной администрацией не издавалось распоряжение «Об утверждении материалов выбора земельного участка и предоставлении согласия обслуживающему кооперативу «Дачно-строительный кооператив «Скиф» на разработку проекта землеустройства по адресу: Севастопольская зона Южного берега Крыма». Таким образом, спорный земельный участок выбыл из государственной собственности, без принятия соответствующего решения уполномоченным органом, без утверждения проекта землеустройства по отводу земельных участков в установленном порядке, что свидетельствует об отсутствии правового основания приобретения ответчиком права собственности на спорный участок [16].
Практика показала, что при изъятии земель нет единой, четко сформулированной методики. В настоящий момент, при активизации процесса изъятия земель необходимо дать четкое определение следующих понятий: «государственные нужды», «муниципальные нужды», «общественные нужды».
Основанием изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд может служить: строительство крупных автотранспортных магистралей; водопровода; линий электропередач; железнодорожных веток.
Т.е. строительство объектов, обеспечивающих полноценное развития той или иной отрасли, а также экономическое развитие отдельных регионов или государства в целом [13].
Определенный и прописанный в законе перечень оснований, необходимых при отчуждении земельных участков, не является исчерпывающим.
Важно отметить, что ВС РФ дал исчерпывающее определение о невозможности принудительного изъятия земель, однозначной целью которых, является получения выгоды другими субъектами, деятельность которых не служит интересам общества [12].
Проанализировав статью 279 ГК РФ, приходим к следующему выводу: результатом изъятия земель для государственных и муниципальных нужд является: прекращение права собственности на земельный участок; прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком; досрочное прекращение договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования таким земельным участком [5].
Считаем, что необходимо стремиться к тому, чтобы государственные и муниципальные структуры, представляющих и реализующих государственную политику во всех сферах хозяйственных и имущественных отношений, необходимо категорически отказаться от принудительных методов изъятия земельных участков. Любое изъятие земель наносит существенный ущерб собственникам или иным лицам, имеющим законные права на данные земельные участки. Во многих случаях материальный урон тесно переплетается с моральным. Необходимо дифференцированно подходить к решению этой проблемы, а прежде всего заранее грамотно проектировать строительство тех или иных объектов, учитывать где такое строительство возможно, а также альтернативные варианты.
Исходя из анализа Гражданского и Земельного законодательства, можно сделать вывод, что на момент написания статьи, закон не содержит правового закрепления таких понятий, как государственные и муниципальные нужды, что является существенным правовым пробелом. По нашему мнению, внесение в нормативные акты понятий и определений, а также конкретизированного перечня оснований, которые регулируют вопросы отчуждения земельных участков, может на практике оказать положительное влияние на реализацию процедуры изъятия земель. Это крайне важно при активном строительстве и реконструкции объектов государственного и муниципального значения.
1. Rasporyazhenie Soveta ministrov Respubliki Krym ot 18 avgusta 2020 goda № 1328-r «Ob iz»yatii zemel’nyh uchastkov i ob»ektov nedvizhimogo imushchestva dlya gosudarstvennyh nuzhd» — [Elektronnyj resurs]. — Rezhim dostupa. — https://rk.gov.ru/ru/document/show/23896, (data obrashcheniya: 12.12.2021).
2. Rasporyazhenie Soveta ministrov Respubliki Krym ot 24 iyunya 2021 goda № 786-r «Ob iz»yatii zemel’nogo uchastka i raspolozhennogo na nem ob»ekta nedvizhimogo imushchestva dlya gosudarstvennyh nuzhd» — [Elektronnyj resurs]. — Rezhim dostupa. — https://rk.gov.ru/ru/document/show/29205, (data obrashcheniya: 12.12.2021).
3. Dibirdeev A. V. Problema otsutstviya zakonodatel’nogo zakrepleniya ponyatiya municipal’nyh nuzhd v pravovom regulirovanii iz»yatiya zemel’nyh uchastkov // Molodoj uchenyj. — 2019. — №12. — S. 163-166.
4. Federal’nyj zakon «O vnesenii izmenenij v Zemel’nyj kodeks Rossijskoj Federacii i otdel’nye zakonodatel’nye akty Rossijskoj Federacii» ot 23.06.2014 № 171-FZ. — [Elektronnyj resurs]. — Rezhim dostupa. — http://base.garant.ru/70681110/, (data obrashcheniya: 12.12.2021).
5. Grazhdanskij kodeks Rossijskoj Federacii (chast’ pervaya) ot 30.11.1994 № 51-FZ (red. ot 18.07.2019) (s izm. i dop., vstup. v silu s 01.10.2019). — [Elektronnyj resurs]. — Rezhim dostupa. — http://base.garant.ru/10164072/, (data obrashcheniya: 12.12.2021).
6. Reshenie Kirovskogo rajonnogo suda Respubliki Krym ot 26 sentyabrya 2019 g. po delu № 2-587/2019 — [Elektronnyj resurs]. — Rezhim dostupa. — https://sudact.ru/regular/doc/I9WuMGjvMWYY/#top, (data obrashcheniya: 12.12.2021).
7. Reshenie Kievskogo rajonnogo suda g. Simferopolya Respubliki Krym ot 27 dekabrya 2019 g. po delu № 2-20/2020 — [Elektronnyj resurs]. — Rezhim dostupa. — https://sudact.ru/regular/doc/PzzwSWdPr2bq/#top, (data obrashcheniya: 12.12.2021).
8. Obzor sudebnoj praktiki Verhovnogo Suda Rossijskoj Federacii № 1 (utv. Prezidiumom Verhovnogo Suda Rossijskoj Federacii 13.04.2016). — [Elektronnyj resurs]. — Rezhim dostupa. — http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_196727/, (data obrashcheniya: 12.12.2021).
9. Obzor sudebnoj praktiki Verhovnogo Suda RF N 1 (2021) (utv. Prezidiumom Verhovnogo Suda RF 07.04.2021) — [Elektronnyj resurs]. — Rezhim dostupa. — http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_381735/, (data obrashcheniya: 12.12.2021).
10. Opredelenie Sudebnoj kollegii po grazhdanskim delam Verhovnogo Suda RF ot 25 marta 2014 g. N 82-KG13-5. — [Elektronnyj resurs]. — Rezhim dostupa. — https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70532824/, (data obrashcheniya: 12.12.2021).
11. Gavrilina E. YU., Borodkina E. V. Iz»yatie zemel’nyh uchastkov dlya publichnyh nuzhd: aktual’nye problemy i tendencii [elektronnyj resurs]. — rezhim dostupa. — http://center-bereg.ru/b201.html, (data obrashcheniya: 12.12.2021).
12. Opredelenie Verhovnogo Suda Rossijskoj Federacii ot 27.10.2015 g. № 309-KG15-5924 po delu № A07-21632/2013. — [Elektronnyj resurs]. — Rezhim dostupa. -http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71140676/, (data obrashcheniya: 12.12.2021).
13. Zemel’nyj kodeks Rossijskoj Federacii ot 25.10.2001 № 136-FZ (red. ot 02.08.2019). [Elektronnyj resurs]. — Rezhim dostupa. — http://base.garant.ru/12124624/, (data obrashcheniya: 12.12.2021).
14. Federal’nyj zakon «O kontraktnoj sisteme v sfere zakupok tovarov, rabot, uslug dlya obespecheniya gosudarstvennyh i municipal’nyh nuzhd» ot 05.04.2013 № 44-FZ. [Elektronnyj resurs]. — Rezhim dostupa: http://base.garant.ru/70353464/, (data obrashcheniya: 12.12.2021).
15. Zakon goroda Sevastopolya ot 25 iyulya 2014 goda № 46-ZS «Ob osobennostyah regulirovaniya imushchestvennyh i zemel’nyh otnoshenij na territorii goroda Sevastopolya». — [Elektronnyj resurs]. — Rezhim dostupa. — http://base.garant.ru/23714122/, (data obrashcheniya: 12.12.2021).
16. Reshenie Balaklavskogo rajonnogo suda goroda Sevastopolya № 2-3015/2017 ot 25 dekabrya 2017 g. po delu № 2-3015/2017. — [Elektronnyj resurs]. — Rezhim dostupa. — https://sudact.ru/regular/doc/wGlHEccrXpJ/, (data obrashcheniya: 12.12.2021).
